卖方明知登记错误仍将应为前妻名下的房屋出售致无法过户仅被判违约金2万元！
卖方明知登记错误仍将应为前妻名下的房屋出售致无法过户仅被判违约金2万元！
----薄某等房屋买卖合同纠纷纠纷案（二审）法律解析
【关键词】
房屋买卖合同纠纷 登记错误 房屋产权变更登记 违约
【要点提示】
当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。本案中，房屋买卖双方从达成交易到违约方全部退回购房款时间较近，法院综合违约方过错程度、违约情节及当时市场交易价格，将违约金数额酌情调整为20000元。
【当事人信息】
原告：薄某、宋某（买受人、上诉人）
被告：任某（出卖人、被上诉人）
第三人：某中介公司
【案情简介】
2019年1月6日，任某（甲方、出卖人）与薄某、宋某(乙方、买受人)签订《北京市存量房屋买卖合同（经纪成交版）》，约定：甲方将涉案房屋出售乙方，该房屋成交总价为1880000元。因甲方原因致使乙方未能在合同签订之日起120日内取得房屋所有权证书的，乙方有权单方解除合同。如乙方选择解除合同的，甲方应于5个工作日内将其已将收取的乙方的全部付款返还给乙方，并按照房屋成交总价的20%向乙方支付违约金……
2019年1月6日，任某（甲方）与薄某、宋某（乙方）及某中介公司（丙方）签订《居间服务合同》，主要约定在丙方居间服务下，甲乙双方于2019年1月6日签订了《北京市存量房屋买卖合同》……居间服务费40608元。合同签订后，薄某、宋某将40608元支付中介公司。
合同履行过程中，2019年3月7日薄某、宋某与任某及中介公司在不动产交易中心办理产权变更时，房地局告知该房屋登记的名字并非任某，无法办理产权变更登记；双方于即不动产登记事务中心签订《退件申请》，办理房屋退件手续。自2019年3月7日至2019年4月4日期间，任某退还了薄某、宋某全部定金及代缴的个人所得税，但对违约赔偿责任问题无法达成一致。
薄某、宋某向法院诉请：1、任某给付违约金376000元；2、任某给付居间费损失40608元。
【法院判决】
【一审】
一、任某给付薄某、宋某违约金20000元；
二、任某赔偿薄某、宋某居间费损失40608元；
三、驳回薄某、宋某其他诉讼请求。
【二审】
驳回上诉，维持原判。
因登记错误卖方将应为前妻名下的房屋出售，无法过户构成违约，法院仅判违约金2万元！
一审法院认为：薄某、宋某与任某在某中介公司居间服务下签订的《北京市存量房屋买卖合同（经纪成交版）》、《居间服务合同》系各方真实意思表示，不违反法律法规强制性规定，合法有效，各方均应按照约定履行合同义务。本案中，任某作为涉案房屋出卖人，应当知晓其与前妻已办理夫妻更名，其并非涉案房屋真正所有权人一事，但其仍与薄某、宋某签订房屋买卖合同，致使后续无法办理房屋过户手续。因此，任某上述行为构成违约，应当承担给付违约金、赔偿居间费损失的违约责任。关于居间费数额，以居间合同约定的数额为准。关于违约金数额，法院结合任某的过错程度、违约情节及当时市场交易价格，酌情调整为20000元。
二审法院认为：本案争议焦点为一审判决调整确定的违约金数额是否存在不当。
《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第二款规定：“约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。”最高人民法院关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释（二）第二十九条第一款规定：“当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。”二审审理中，薄某、宋某申请就涉案房屋差价损失进行司法鉴定评估，但考虑一审法院已经通过询价的方式对涉案房屋差价损失进行审查，且房屋买卖双方从达成交易到违约方全部退回购房款时间较近，故对薄某、宋某提出的鉴定评估申请，法院不予支持。一审法院综合违约方过错程度、违约情节及当时市场交易价格，酌情调整违约金数额，符合相关法律规定，并无显著不当，法院不持异议。
《中华人民共和国合同法》
第一百一十四条 当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。
约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。
当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。
最高人民法院关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释（二）
第二十九条 当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。
当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的“过分高于造成的损失”。
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